הערכת שווי שמאית מהווה למעשה מסמך הכולל בדיקות מקיפות של הנכס.

חוות הדעת כוללת תיאור של הנכס וסביבתו,

סקירה של המצב המשפטי,

סקירת המצב התכנוני והרישוי הקיים וזו בכדי לאתר חריגות בניה או מאידך זכויות בניה עודפות,

עריכת סקר שוק והצגת עסקאות מסביבת הנכס ולבסוף מסקנת השווי.

 

הערכות השווי מתבצעות למגוון רחב של נכסים :

קרקעות ונכסי מגורים, נחלות, נכסים מסחריים כגון משרדים, מסחר, תעשיה ועוד.

 

הערכות השווי מתבצעות למגוון רחב של מטרות :

הערכת שווי לפני רכישה או מכירה של נכס מקרקעין תגלה את כל המידע שצריך לדעת על הנכס ולעיתים קרובות חושפת

מידע משמעותי שעלול להשפיע על מחיר העסקה או עצם קיומה.

 

הערכת שווי לצורך חלוקה בין יורשים או במקרה של גירושין נדרשת לצורך חלוקה מקצועית ושוויונית של הנכסים.

ההערכה מתבצעת בצורה האובייקטיבית, המקצועית השקופה ביותר.

 במקרים אלו את העסקה יש לבצע על סמך הערכת שווי של "שמאי מוסכם" ובנוסף יש לבצע בנוסף

הערכה של גובה המיסוי הצפוי בעת המכירה

 (מס שבח , היטל השבחה) ובכך להגיע לשווי "נטו" על מנת לבצע איזון משאבים באופן הוגן וראוי.

 

 הערכת שווי זכויות בניה בבית משותף תסייע ביצירת מנגנון התקזזות בין בעלי הזכויות במבנה.

מה הוא היטל השבחה?

​

היטל השבחה הוא תשלום אותו גובה הוועדה המקומית בגין עליית שווי של נכס נדל"ן כתוצאה מתכנית, הקלה או שימוש חורג.

במקרה שכזה הוועדה המקומית תדרוש מבעל המקרקעין תשלום "היטל השבחה" בשיעור 50% מעליית השווי במקרקעין, נכון ליום אישור התכנית המשביחה. הודעת התשלום תגיע אל בעל הזכויות כאשר הוא יבקש היתר בניה או כאשר ימכור את זכויותיו לצד ג'.

​

דרישת תשלום היטל השבחה אינה גזירה סופית אלא תחילת הדרך,

לעיתים קרובות מאוד קיימות טעויות והטיות רבות בשומות הוועדות לתכנון ובניה.

בחוק קיימים מנגנונים שמאפשרים לנו לערער על גובה התשלום ולהפחיתו באופן ניכר!

​

במידה וקיבלתם הודעת חיוב על היטל השבחה אתם מוזמנים להעבירה אלי לצורך בחינת השמאות והגשת השגה.

ההשגה מוגשת לוועדת הערר האזורית - במידה והערר הוא על מהות החיוב, או לשמאי מכריע במידה והערר הינו על גובה החיוב.

התוצאה במקרים רבים הינה חסכון משמעותי של מאות אלפי שקלים!

יש לבחון בקפידה כל דרישת תשלום של היטל השבחה. הפחתת תשלום בהליך ערעור הנה פעולה נפוצה. כאשר מוגש ערעור מקצועי ע"י שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון ניתן להפחית את התשלום הנדרש בצורה משמעותית ביותר ולעיתים אף לבטלו!

רוב המקרקעין בישראל מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

כחוכרים, אתם נדרשים לשלם סכומי עתק בגין פעולות שונות, אך חשוב שתדעו: השומות של רמ"י אינן סופיות וניתן לערער עליהן.

לעיתים קרובות מאוד קיימות טעויות והטיות רבות בשומות רמ"י וחשוב לבדוק היטב כל דרישה לתשלום.

 

משרדנו מתמחה בבחינה והפחתה של תשלומי רמ"י השונים:

דמי היתר: תשלום עבור תוספת בנייה או שינוי ניצול.

דמי הסכמה: תשלום הנדרש בעת העברת זכויות (מכירה).

דמי היוון: תשלום מראש של דמי החכירה השנתיים.

הקניית בעלות: רכישת הבעלות המלאה על הנכס ומחיקת הקשר עם רמ"י.

​

איך אנחנו חוסכים לכם כסף?

התשלומים לרמ"י מבוססים על שומות מקרקעין. לעיתים קרובות, שומות אלו אינן לוקחות בחשבון את כל המגבלות

או המאפיינים הספציפיים של הנכס שלכם.

אנחנו נבחן עבורכם את סבירות הדרישה, ובמידת הצורך נגיש השגה מקצועית שתפחית את התשלום באופן ניכר.

התנהלות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בנחלה חקלאית היא משימה מורכבת הדורשת מומחיות ייחודית. כל החלטה תכנונית או קניינית בנחלה שווה מיליוני שקלים, והפוטנציאל לחיסכון בהליכי ערעור הוא עצום.

​

משרדנו מלווה בעלי נחלות בצמתים המכריעים:

דמי רכישה: רכישת מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים וביטול הצורך בתשלום דמי הסכמה בעתיד.

פיצול מגרש מהנחלה: תהליך המאפשר הפרדת יחידת דיור מהנחלה והפיכתה לנכס עצמאי.

אנו בוחנים את שומת רמ"י ומגישים השגות להפחתת התשלום הנדרש עבור הפיצול.

הסדרת חריגות בנייה ושימושים חורגים.

 

טיפול בשומות רמ"י בגין שימושים לא חקלאיים בנחלה (פל"ח).

בנחלות, השומה מורכבת ממרכיבים רבים: פוטנציאל תכנוני, זכויות היסטוריות, והנחות אזורי עדיפות. טעות קטנה בשומת הרשות יכולה לעלות לכם ביוקר. אנחנו נכנסים לעובי הקורה כדי לוודא שאתם משלמים את המינימום הנדרש על פי דין.

במקרים רבים נדרשת חוות דעת שמאית לצורך הכרה בעלויות בניה ושיפוץ למס שבח.

מס שבח הנו מס המשולם בגין עליית שווי בין מחיר רכישת הנכס לבין מחיר המכירה שלו, בהפחתה של הוצאות אשר שולמו להשבחת הנכס. בין הוצאות אלו כלולות הוצאות בניה חדשה והוצאות שיפוץ.

כאשר אין ברשות המשלם קבלות וחשבוניות המוכיחות את גובה התשלומים ששולמו, על הנישום נטל ההוכחה.

במקרים אלו ראוי לבסס את אומדן ההוצאות על בסיס מחירים מקובלים בשוק ע"י חוות דעת של מומחה.

משרדי עוסק רבות בחוות דעת מסוג זה לאומדן גובה עלויות בניה למועדים היסטוריים וכן אומדן לשווי עלות שיפוץ.

סעיף 49 (ז) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעת מכירה של דירת מגורים המוכר יהיה זכאי לפטורים שונים המוגדרים בחוק,

אך על זכויות הבניה יחול מס שבח בשיעור מלא של 25%.

למעשה החוק קובע כי במידה ומכרתי דירת מגורים שיש לה גם זכויות בניה בלתי מנוצלות להרחבה,

יהיה עלי "להפריד" את מרכיב השווי של זכויות הבניה בעסקה, עליו ישולם מס שבח מלא ללא פטורים.

לצורך האמור יש לבצע חוות דעת שמאית למס שבח בה מבוצעת הפרדה של מרכיב שווי זכויות הבניה ומרכיב שווי הנכס הבנוי.

במידה ולא תוגש חוות דעת שמאית – פקידי מס שבח יקבעו את שווי זכויות הבניה לפי דעתם האישית,

מה שעלול להביא לחיוב יתר של מאות אלפי שקלים.

חוות דעת שמאית במקרה זה הנה קריטית שכן בבתים רבים קיימות זכויות בניה ללא אפשרות פיזית למימוש, לדוגמה:

א. זכויות בניה להקמת מרתף במבנה בנוי, ללא כדאיות למימוש ע"י חפירה מתחת למבנה הקיים.

ב. זכויות בניה שלא ניתנות למימוש במסגרת מגבלת קווי בניין / תכסית.

ג. זכויות בניה שלא ניתנות למימוש במסגרת מגבלת קומות או גובה.

חוות דעת שמאית מקצועית חוסכת כסף ועוזרת לייצר דיווח נכון ומנומק לרשות המיסים!